Посередника з купівлі-продажу сільськогосподарських земель «Твоє коло» (Андрій Усенко та Денис Гончар) викрили через кабальні умови договорів і нереалістичні обіцянки прибутків, які підкріплювалися маркетинговими кампаніями для створення ілюзії зростання ринкових цін на землю.
Засновники «Твого кола» регулярно заявляють у медіа про очікуване зростання цін на землю на 15–20% щороку. Водночас реальне підвищення вартості ділянок від моменту запуску ринку становить лише близько 5% на рік.
Основний заробіток «Твого кола», як і багатьох подібних посередників, полягає в перепродажу дешево придбаних наділів за значно завищеними цінами недосвідченим інвесторам, а також у стягненні додаткових комісій за «обслуговування».
Аналітики звертають увагу на кабальні умови договорів, де прописані нереалістичні та фактично нікчемні з юридичної точки зору правила розірвання: угоду можна було розірвати лише за умови попередження компанії за 14 років. У разі порушення договору або бажання продати землю без згоди компанії інвестор мав сплатити штраф у розмірі 30% вартості всієї ділянки плюс додаткові відсотки (наприклад, 24% від орендної плати).
Ціни на землю у «Твого кола» суттєво перевищують ринкові. Автори розбору на каналі «Останній капіталіст» порівняли вартість однакових ділянок у різних сервісах і з’ясували, що «Твоє коло» продає землю на 30–40% дорожче, ніж конкуренти.
Зокрема, у Вінницькій області ділянка, яку на інших майданчиках пропонували за 76 000 грн/га, через «Твоє коло» коштувала 109 000 грн/га. У Черкаській області інші посередники продавали землю по 160–170 тис. грн/га, тоді як «Твоє коло» просило за ті самі ділянки 201–202 тис. грн/га.
Окрім стандартної комісії (8–12%), компанія закладає свій прибуток безпосередньо в ціну землі. Також вона утримує 15% від зростання орендної плати та 15% від чистого прибутку при продажу ділянки. При цьому більшість «управлінських» послуг є фіктивними: земля вже має орендарів з багаторічними договорами, тому реальної участі посередника не потрібно.
Замість обіцяних 20–25% річних реальна дохідність у найкращому сценарії після вирахування податків, нотаріальних витрат та комісій компанії становить близько 11,5% у гривні. Раніше компанія також обіцяла гарантовану оренду (наприклад, не менше 14 тис. грн), хоча за реальними договорами з аграріями виплати часто виявлялися значно меншими.
Компанія укладає з власниками землі (селянами) договори доручення, виплачуючи аванс, що фактично блокує продаж ділянки будь-кому іншому. Існує десятки судових справ, у яких продавці намагаються розірвати такі договори, вважаючи ціну заниженою, а компанія через суд вимагає від них подвійні суми або «неотриману вигоду».
Окремий ризик становлять REIT-фонди, де інвестор купує не конкретну ділянку, а частку в фонді, сформованому з десятків наділів по всій Україні. Інвестори не контролюють, яку саме землю та за якими цінами придбає фонд. Існує ризик купівлі ділянок у афілійованих осіб за завищеними цінами. Крім того, офіційно задекларовані витрати на адміністрування фондів виглядають нереально низькими, що може свідчити про приховування реальних витрат. Деякі експерти прямо називають таку схему «пірамідою», де виплати можуть забезпечуватися за рахунок залучення нових коштів, а не реальної ефективності агробізнесу.
